개발이익 환수제, 건폐율에 대해 살펴보자

 

개발이익 환수제

 

토지를 개발할 때 지가상승으로 획득한 이익 중의 일정액을 정부가 환수하는 제도입니다. 

개발이익환수제(development gain tax)는 도시개발에 따른 부동산 가치 상승분의 일부를 도시재생을 위한 지역 환경 개선, 주민보호, 녹색공간 조성 등에 투자하기 위한 재원으로 활용하는 정책입니다. 개발이익환수제는 도시재생 여러 과정 중, 가장 크게 관심을 받고 있는 내용 중 하나입니다.

개발이익환수제의 개념 및 의의

개발이익환수제는 개발사업으로 인해 부동산 가치가 상승하는 것을 주민이나 지역의 혜택으로 활용하려는 정책입니다. 개발사업의 성공과 유연한 투자가 가능하도록 합니다.

치과에 비유하자면, 개발이익환수제는 상대적인 부분 최고의 보수(전문가 예상)를 받는 치과 대리 및 보조보수에 해당됩니다. 특히 개발시에 해당되며, 관련 법적인 책임을 지지 않는 대신 복잡한 내용을 가진 단계이며 다른 단계들에 비해 상대적인 이익 창출이 가능한 단계입니다.

요즘의 개발 제한 구역에서 개발사업 활성화를 위해 필요한 것이 바로 이 개발이익환수제 정책입니다. 개발이익환수제는 도시재생과 일환으로, 주민생활환경 개선, 녹색공간 조성, 범죄 예방 등 다양한 형태로 영향을 끼칩니다.

개발이익환수제의 주요 원리 및 적용방식

개발이익환수제에서 가장 중요한 원칙은 "경제적 상황과 비례한 선에서의 부담을 지게 함"입니다. 이를 위해 개발지역의 재산에 대한 평가, 책임소재 분석 등을 수행합니다.

다음은 개발이익환수제의 적용방식입니다.

1. 금융부분 : 이익이 창출되는 개발사업의 영향에서 돈을 주체적으로 창출해야 합니다. 또한, 금융내용이 공인하여 반드시 지방정부 등 민간재정과 일치해야 합니다.
2. 건설부분 : 추가적인 타당성과 합리적인 계획이 필요합니다. 또한 도시공간 개선을 위한 메커니즘 구성도 중요합니다.
3. 법적 측면 : 매우 현실적인 이슈로, 개발실시 및 보호에 대한 세부적인 내용을 논의하는 것이 중요합니다.
4. 개발이익환수제의 적용사례

한국에서 최초로 개발이익환수제가 적용된 지역은 강남 주택 단지 개발 지대입니다. 이후 지역 대시보드에서 생긴 지적사항들을 합리적으로 해결해나가면서 저층 주택도 꾸준히 대형화되어 간다는 것을 확인할 수 있습니다.

기타로는 대전의 수향 지구, 부산의 해운대 지구, 서울의 여의도 지구 등이 있으며, 지속적으로 개발이 완료되는 곳마다 이와 같은 정책이 적용되는 것이 예상됩니다.

개발이익환수제의 과제와 향후 전망

개발이익환수제는 지속하는 경제성장에 대응하기 위한 중요한 정책입니다. 그러나 과도한 부담을 유발해내는 것은 경제성장에 방해가 될 수 있습니다. 또한 이러한 정책이 지속되고 있다는 것은 중소기업과 미성년자를 위한 사업이 희박해지고, 소위 같은 사람들의 경제적 위기가 급증할 수 있는 것입니다.

더 나은 개발이익환수제를 위해서는 정부 및 관련 기관이 바람직한 정책을 시행하고 관련 인력, 인프라 구축에 적극적으로 투자해야 합니다. 대한민국의 지속적인 경제성장을 위해이익환수제는 지속적인 경제성장을 위한 중요한 정책 필요한 것은 선제적 예측과 미래 발전에 대한 적극적인 액션입니다.  이를 위해 대한민국은 비즈니스 프로그램을 개발하고 무엇보다 사용자 중심의 금융서비스 발전이 필요합니다.

결론적으로, 적극적인 상황파악과 국내외 개발정책들에 대한 기술적인 변화가 필요합니다. 더 나은 대한민국 경제를 위해서는 다양한 방법과 학문적인 전문성, 투자, 인프라 구축 등의 추진이 필수적인 것은 물론, 개인적으로도 지속적인 노력과 배움의 의지를 갖고 자주적 수행해보는 것이 중요합니다.

 

 

건폐율

 

대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 

건폐율(floor area ratio)은 도시에 건물을 건설할 때, 건물을 지을 수 있는 부지 면적에 비해 중첩 개발 영향을 최소화하며 건물을 건설할 수 있는 부지 면적을 일정한 비율로 제한하는 것을 말합니다. 도시계획시에 제계설정이 필요하며, 건설규정에 따라 건설량이 제한된 것으로, 건축물의 크기와 형태가 도시 전체의 지형과 랜드스케이프를 적절하게 반영할 수 있도록 조정됩니다.

건폐율의 개념

건폐율은 건축물의 대지 면적에 대한 건축물의 총 면적의 비율입니다. 이 비율은 곳곳에서 다르게 설정되는 도시계획 지역에 따라 크게 다릅니다. 일반적으로 도시지역에서는 매우 높은 건폐율을 갖는 반면 농촌지역에서는 매우 낮은 수준의 건폐율이 적용됩니다.

건폐율이 중요한 이유

건폐율은 도시 환경과 자연환경을 조화롭게 유지하기 위한 중요한 요소입니다. 이를 제한적으로 제어함으로서, 도시 풍경을 보호하고 적절한 녹지 공간을 유지할 수 있습니다. 나아가 건폐율이 적용된 건축물들은 도시의 이미지와 파노라마 풍경을 장식하면서도 도시사회의 질적인 측면에서 예술적인 변화와 방향성을 제공합니다.

건폐율의 적용 및 계산방법

건폐율은 건축물의 총 면적(동일한 높이에서 작동)과 고도, 건축 기술과 설계를 기준으로 각종 규정에 따라 계산됩니다. 일반적으로는 약 50 %에서 70 % 까지로 적용되지만, 공원과 같이 방화지대 건축물에 대해서는 더 낮은 건폐율이 적용됩니다. 이렇게 적용된 건폐율은 다지적용도 구역에서 건축여건과 계획상의 제약을 조절하기 위한 척도입니다.

건폐율의 승인과 예외

제한적으로 승인되는 반면, 정부나 지자체에서는 건축물에 대한 예외를 허용하기도 합니다. 건축물 주변의 데이터(OIA)가 발생하면 제재가 되기도 하고, 대지의 모양이나 환경적 조건에 따라 다양한 건폐율이 허용될 수 있습니다. 이 예외의 경우, 지역 건축법에 따라 건축물의 신규 건설 및 개선 및 성능 개선 절차와 이에 따른 건축규제 등록 절차에 대한 추가 검토와 지역적인 도시개발 계획이 필요합니다.

건폐율의 향후 전망

건폐율은 도시의 발전과 생활 준 향상에 연결된 중요한 요소입니다. 많은 국가에서 건폐율에 대한 합리적인 정책을 개발하면서, 건축물에 대한 제한적인 약관과 규제가 이루어졌습니다. 따라서 전사적으로 건폐율이 과도할 경우 그 영향에서 자연환경, 안전, 경제성장 등 여러 가지 부정적인 요인들이 발생할 가능성이 크기 때문에 건축물의 건사법 대한 중요성이 더욱 고조됩니다. 특히 현재까지 지속적인 도시계획, 설계 및 건축물 안전성을 더욱 강화하는 것이 필요해보입니다. 이러한 일련의 선제적인 조치들이 새로운 도시디자인과 삶의 질적 변화에 큰 기여가 될 것입니다.